La venta de recompra, o "venta con opción de recompra", permite a los propietarios que experimentan dificultades financieras temporales beneficiarse de una solución para pagar sus deudas a corto plazo. Si bien el mecanismo puede parecer atractivo, no es menos complejo y es importante asegurar esta transacción aguas arriba para no obstaculizar la capacidad de comprar la propiedad en cuestión.

¿Qué es la venta de recompra?

Los artículos 1659 a 1673 del Código Civil definen qué es la venta de recompra. Este es un contrato entre el propietario de una propiedad y un posible comprador, pero si la venta se realiza de inmediato, el vendedor tiene el derecho de canjear su propiedad en un tiempo definido entre las partes sin el comprador puede oponerse

La venta de recompra es un poco como la casa de empeño, pero para bienes raíces. Permite que el propietario de la propiedad se beneficie de una devolución de dinero, se queda con el dinero si decide vender definitivamente la propiedad y se reserva el derecho de recuperarla si puede volver a comprarla en el límite de tiempo Una solución que a menudo se usa cuando existe una necesidad inmediata de liquidez.

Ventajas y desventajas de la venta de recompra.

Este es un método de venta particular, los propietarios a menudo lo usan cuando tienen que enfrentar problemas financieros que esperan temporalmente. Esto evita que una venta sea una solución directa y peligrosa para los propietarios que no desean separarse de su propiedad. Por lo tanto, la principal ventaja es la liquidez inmediata, pero tenga cuidado de no ser demasiado optimista: siempre existe el riesgo de que sus planes no salgan según lo planeado y le resulte imposible volver a comprar. En este caso, pierdes lo bueno.

Esta es una forma de obtener dinero cuando no tiene acceso al crédito convencional, ya sea por un archivo en el Banco de Francia o por un índice de deuda demasiado importante . En cualquier caso, tenga en cuenta que esta es una solución para usar solo cuando no tiene otro recurso porque sigue siendo riesgoso.

¿Cómo funciona la venta de recompra?

Es necesario proceder a la tasación de la propiedad que se pondrá a la venta, el precio generalmente se fija alrededor del 60% del valor del bien de acuerdo con el riesgo. ¡Esta no es una solución ventajosa para el vendedor, si no puede comprar la propiedad a tiempo pierde mucho dinero! El acuerdo de recompra se celebra con el notario, y el antiguo propietario (que vende la propiedad) puede continuar ocupando las instalaciones siempre que los compradores paguen un alquiler mensual. El plazo del acuerdo de recompra también se fija en la escritura notarial.

Hacer tasar la propiedad para definir el contenido del precio de recompra

Esta experiencia ayudará a determinar el valor de la propiedad transferida. Debe ser realizado por un profesional porque es esta estimación del valor de la propiedad la que asegurará la opción de redención por parte del vendedor. De hecho, el valor real de los bienes raíces dará como resultado:

El precio de recompra del vendedor (que cerrará la venta de la venta de recompra): este precio de recompra se refiere al precio pagado durante la venta de recompra más un porcentaje correspondiente a los riesgos relacionados con la transacción

El subsidio de ocupación que el vendedor pagará al inversionista como contraprestación por mantener el disfrute en las instalaciones (cuando las partes hayan anexado al acuerdo de recompra un acuerdo de ocupación provisional)

Evaluar el valor de las deudas en relación con el precio de recompra.

El propósito de la venta de recompra es permitir que el vendedor recupere la propiedad vendida tan pronto como se restablezca su flujo de caja. Incluso si se realiza un depósito de seguridad con el notario en el momento de la venta de recompra, este depósito constituirá solo una contribución para la recompra, y el resto estará destinado a purificar la situación financiera del vendedor.

Por lo tanto, es importante realizar un inventario exhaustivo de las deudas pendientes antes de determinar el precio de reembolso. Sin esto, las ganancias de la transacción de recompra serán ineficaces para el vendedor.

Establecer el período de rendición

El vendedor puede ejercer su derecho de redención cuando lo desee, dentro del límite de cinco años. En la práctica, el período en el que se realiza esta redención es generalmente entre dieciocho y veinticuatro meses. Si se ha juzgado mal este período, el vendedor pierde su opción de comprar la propiedad y el comprador se convertirá en el propietario completo. Una vez más, es necesario un acompañamiento profesional del vendedor para establecer un plan de pago de la deuda que brinde la capacidad financiera necesaria para canjear la propiedad al final del plazo definido en el acuerdo de recompra.

Un ejemplo del funcionamiento de la venta de recompra.

Digamos que la propiedad que está a la venta se estima en 300 000 €. El precio de venta se establece en el 60% de esta suma, es decir, € 180, 000. Si la redención no puede llevarse a cabo, el vendedor habrá perdido potencialmente 120 000 € … El vendedor puede disponer de este dinero como lo considere conveniente. Si no lo paga a tiempo, se vende la propiedad. Si no, puede recuperarlo y la venta no tiene lugar. Si continúa ocupando el local, paga el alquiler (en promedio, el 3% del precio de la propiedad, 900 € / mes en este caso).

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Finanzas