Cuando se encuentra una vivienda adecuada, el entusiasmo, la precipitación o simplemente el desconocimiento del marco legal, puede llevar a no prestar atención a ciertas cláusulas del contrato de arrendamiento de un apartamento.

Sin embargo, debemos abrir el ojo, ¡unos minutos de vigilancia pueden evitar muchos inconvenientes!

Contrato de alquiler de apartamentos: un marco legal para respetar

En relación con la firma de un contrato de alquiler de un apartamento (también llamado "contrato de arrendamiento"), incluso si las partes del contrato son dos personas, de hecho, existe un desequilibrio en la relación contractual: la escasez la vivienda y el hecho de que el inquilino se encuentre en la posición de "solicitante" puede generar algunos abusos por parte de los propietarios.

En un intento de restaurar algo de equidad en la relación, el legislador intervino. Por lo tanto, para proteger a los inquilinos de posibles cambios, se registró un modelo estándar de contrato de alquiler (vacío o amueblado) en el marco de la ley Alur del 27 de marzo de 2020 (decreto del 29 de mayo de 2020).

Este marco de contrato de alquiler es el marco básico impuesto a los propietarios e inquilinos. Se formaliza los derechos y obligaciones de ambas partes para los contratos de arrendamiento (incluso en el caso de los compañeros de cuarto) celebrados a partir del 1 de agosto de 2020.

Las plantillas de contrato para alquileres vacíos o amueblados se pueden descargar desde el siguiente enlace: servicio público

A saber : tener un contrato de alquiler a su nombre es la condición básica para recibir subsidios de vivienda, como APL, por ejemplo.

¿Qué contiene el contrato estándar?

El modelo de contrato de arrendamiento incluye toda la información de arrendamiento obligatoria habitual (detalles del arrendador y del inquilino, tipo de arrendamiento, plazo del arrendamiento, dirección de ubicación de la vivienda, etc.).

La ley Alur agregó a esta lista de nuevas disposiciones, como el inventario de equipos de vivienda, el monto del último alquiler pagado por el inquilino anterior, las condiciones relacionadas con la recuperación de los gastos provisionados, …

¿Y si el propietario inserta cláusulas específicas?

Firmar un contrato de alquiler para un apartamento sigue siendo una escritura privada. Por lo tanto, las partes son libres de adaptar el modelo legal a las especificidades de la vivienda sujeta al cumplimiento de las disposiciones legales: el único límite a esta libertad es la inserción de "términos injustos" o contrarios al orden público.

Se entiende por "cláusulas abusivas" todos aquellos que transfieren obligaciones inicialmente bajo la responsabilidad del propietario a expensas del inquilino.

Por ejemplo, un contrato de alquiler de un apartamento que estipule que las reparaciones o el eventual cambio de la caldera serían responsabilidad del inquilino no estarían de acuerdo con la ley, ya que estas obligaciones van al arrendador. Del mismo modo, el alquiler de la renta por parte del arrendador sobre el salario del inquilino, la elección forzada de una compañía de seguros o la prohibición del inquilino de participar en una actividad política son términos injustos.

A saber : una cláusula abusiva se considerará nula (no escrita), significa que el inquilino no tiene que respetarla. Para saber si una cláusula del contrato de arrendamiento es abusiva, es posible referirse al artículo 4 de la ley de 1989

¿El contrato de arrendamiento incluye otros documentos?

Se deben adjuntar diferentes documentos al contrato de arrendamiento. Este será el caso en particular:

  • Certificado de seguro del inquilino contra los riesgos de alquiler (un seguro obligatorio y a expensas de este último)
  • Desde el depósito cuando el propietario solicita uno para garantizar el pago de los alquileres
  • Del inventario de locales arrendados, firmado por las partes del contrato
  • Etcétera

¿Cuánto dura el contrato de arrendamiento?

El plazo del arrendamiento varía según la naturaleza de la propiedad y el estado del propietario.

Cuando el propietario es una entidad legal (empresa, asociación, etc.), el arrendamiento tiene una duración de 6 años.

Cuando el propietario es una persona física, el contrato de arrendamiento tiene una duración de 3 años para una vivienda vacía, un año para una vivienda amueblada.

Un contrato de arrendamiento por un período de un año se puede concluir excepcionalmente para viviendas vacías cuando el propietario tiene razones personales o profesionales que justifican esta reducción (ejemplo: movilidad profesional pendiente, …).

A saber : cuando el inquilino tiene la condición de estudiante, el contrato de arrendamiento legal se reduce a 9 meses.

Contrato de alquiler y parejas: ¿quién es responsable?

El contrato de arrendamiento no se aplica de la misma manera a los socios cuando están casados, pacsés o concubinas.

Cuando la pareja está casada, incluso si el contrato de arrendamiento fue firmado por uno solo de los cónyuges, antes del matrimonio, se considerará que el contrato de arrendamiento se celebró para ambos. Los cónyuges serán responsables solidariamente del pago del alquiler y los gastos correspondientes.

Cuando la pareja no está casada, el esquema de arrendamiento será diferente en términos de responsabilidad.

Por lo tanto, si el contrato de arrendamiento es en ambos nombres, los socios (cohabitación - common law o pacsés) serán considerados como compañeros de cuarto. Si solo se menciona uno de los dos socios en el contrato de arrendamiento, seguirá siendo el único inquilino en el sentido legal del término (y esto, a pesar de una vida en común).

A saber : incluso si el contrato de arrendamiento es a nombre de un solo inquilino, el socio vinculado al inquilino por un PACS será responsable conjuntamente del pago del alquiler y los cargos relacionados.

¿Cómo aprender de manera efectiva sobre sus derechos y obligaciones?

El legislador ha hecho bien porque, además del modelo de contrato de arrendamiento adjunto al mencionado decreto, también se formalizó por orden una notificación de información que incorpora los derechos y obligaciones de las partes del contrato (decreto del 29 de mayo de 2020) .

En caso de duda sobre el alcance del compromiso contractual, consulte este folleto: legifrance.gouv

Para obtener información más específica relacionada con una situación no cubierta por estos textos, la Agencia Nacional de Información sobre la Vivienda (ANIL) sigue siendo un interlocutor de referencia.

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