La cuestión del diagnóstico obligatorio de bienes raíces es muy técnica pero también legal: de hecho, algunos diagnósticos son obligatorios cuando un propietario coloca su casa en alquiler. Estos documentos están destinados a informar al inquilino sobre los elementos del edificio que pueden presentar riesgos para su salud o seguridad, pero no solo.

Al firmar un contrato de arrendamiento residencial, el inquilino no siempre conoce los documentos que tiene derecho a reclamar del arrendador y el arrendador mismo puede perderse por estas obligaciones regulatorias. ¿Cuáles son los diagnósticos obligatorios de bienes raíces al alquilar una propiedad?

Diagnóstico obligatorio de bienes inmuebles en caso de alquiler: ¿qué es?

1. Diagnóstico en caso de alquiler de vivienda.

Las viviendas, ya sean vacías o amuebladas, están sujetas a una serie de diagnósticos reglamentarios obligatorios.

El arrendador debe proporcionar al inquilino, al firmar o renovar un contrato de alquiler, un archivo que incluya los diagnósticos técnicos obligatorios, a saber:

  • El diagnóstico del rendimiento energético (EPD)

Este diagnóstico informa al inquilino sobre el grado de aislamiento térmico de la carcasa y, en consecuencia, sobre las cargas de calefacción asociadas con él. El arrendador debe adjuntar al contrato de alquiler cuando esté firmado y mantener a disposición de cualquier posible inquilino un DPE de menos de diez años.

Los índices ECD también deben aparecer en el anuncio de alquiler.

  • el diagnóstico de gas / electricidad (introducido desde la ley Alur de marzo de 2020)

Estos diagnósticos muestran el estado de las instalaciones de gas y electricidad con respecto a la seguridad de los ocupantes.

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  • El diagnóstico de asbesto (establecido desde la ley Alur de marzo de 2020)

El diagnóstico de asbesto informa sobre la posible presencia de asbesto (en falsos techos, paredes, tuberías, etc.). Este documento no debe transmitirse al inquilino, pero debe mantenerse a su disposición si desea acceder a él.

  • El riesgo de exposición al plomo (CREP)

Este diagnóstico indica si los recubrimientos de la carcasa contienen plomo. Para inmuebles inmovilizados total o parcialmente y construidos antes del 1 de enero de 1949, el arrendador debe adjuntar a cualquier nuevo contrato de arrendamiento una declaración de riesgo de exposición al plomo de menos de seis años.

  • el estado de los riesgos naturales mineros y tecnológicos (NERMT), si es necesario.

Este diagnóstico especifica si la vivienda está ubicada en un perímetro de exposición a riesgos naturales, mineros o tecnológicos. En el caso de alquilar propiedades ubicadas en un área cubierta por un plan de prevención de riesgos tecnológicos o por un plan para la prevención de riesgos naturales previsibles o en zonas de sismicidad definidas por decreto, el arrendador debe adjuntar al arrendamiento un ERNT de menos de seis meses.

A saber : este archivo de diagnóstico técnico (DDT) debe ser establecido por profesionales certificados, es decir, presentar garantías de competencia y tener una organización y los medios adecuados.

2. Diagnóstico de alquileres destinados a fines distintos de la vivienda.

Las obligaciones con respecto al diagnóstico obligatorio de bienes inmuebles difieren para alquileres destinados a usos distintos de la vivienda (arrendamientos profesionales y comerciales, arrendamientos de garaje o terrenos). El archivo que debe comunicar el arrendador se aligera.

El arrendador deberá proporcionar:

  • un diagnóstico de rendimiento energético (excepto arrendamiento rural, alquiler estacional, tierra no construida)
  • Un estado de minería natural y riesgos tecnológicos (ERMNT).

¿Qué consecuencias en caso de ausencia de diagnóstico o diagnóstico erróneo?

Cada diagnóstico apunta a un elemento específico y no conlleva las mismas consecuencias en caso de ausencia de realización, transmisión o error en su contenido.

Por ejemplo, el diagnóstico del rendimiento energético es solo informativo. El inquilino no puede aprovechar la información contenida en este diagnóstico contra el vendedor o el propietario. No implica la obligación de trabajar, y el consumo estimado no es una garantía contractual.

Las apuestas son mucho mayores para encontrar el riesgo de exposición al plomo en el contrato de arrendamiento: en caso de que no se produzca un CREP, el arrendador puede incurrir en responsabilidad penal por incumplimiento de requisitos específicos de seguridad. de precaución

Del mismo modo, el estado de la minería natural y los riesgos tecnológicos deben ser fechados y firmados por cada parte. En caso de que el propietario no suministre el NESS, el inquilino puede pedirle al juez que pronuncie la resolución del contrato de arrendamiento o una reducción de la renta.

A saber: estos diagnósticos pueden transmitirse al inquilino de forma desmaterializada. El archivo de diagnóstico técnico no tiene que ser comunicado nuevamente en una renovación tácita del contrato de arrendamiento.

Información que se enviará al inquilino además de los diagnósticos

La transmisión de diagnósticos obligatorios de bienes raíces en el caso de alquiler es parte de la obligación del arrendador de informar al inquilino. Además de estos diagnósticos, los documentos también se deben proporcionar al inquilino al concluir el contrato (ejemplo: inventario, regulaciones de condominios, etc.).

Cumplir con todas estas formalidades le permitirá al arrendador un alquiler sereno y evitará el riesgo de un litigio con su inquilino.

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