Cuando un propietario quiere vender su propiedad, no siempre es libre de abrir la venta a todos. De hecho, puede haber un derecho de preferencia urbano que obligue al vendedor a ofrecer su edificio a una comunidad con prioridad antes de publicar su anuncio inmobiliario o confiar su propiedad a una agencia inmobiliaria. ¿Cómo funciona el derecho de preferencia urbana? ¿Qué edificios se refieren? Hagamos un balance de esta restricción bastante inusual que enmarca la libertad del propietario.

¿Cuál es el derecho de preferencia urbana?

Las comunidades pueden delimitar áreas en las que se llevarán a cabo desarrollos urbanos específicos (red de transporte, infraestructura recreativa, vivienda social, etc.).

En este caso, para poder llevar a cabo estas operaciones, estas comunidades tendrán un privilegio especial: el derecho de preferencia urbana.

En aplicación de este derecho definido por el código de planificación urbana, cualquier vendedor de bienes inmuebles ubicado en el área en cuestión debe presentarlo a la comunidad antes de abrir la venta al público en general.

Por lo tanto, el derecho de preferencia urbana limita la libertad del propietario de vender su propiedad, ya que se reserva el derecho de evitar que el público adquiera la propiedad antes que cualquier otro comprador.

¿Quién puede ejercer este derecho de preferencia?

Esta posición particular con respecto a la adquisición de bienes inmuebles puede ser ejercida por un municipio o una comunidad de comunas, por el Estado, por un establecimiento público, etc.

¿Qué bienes se ven afectados por la DPU?

El derecho de apropiación urbana se refiere a bienes inmuebles en toda su diversidad (edificios afectados o no para uso de vivienda, casas individuales, terrenos, …).

Para saber : salvo excepción expresa, no se refieren a los edificios terminados desde hace menos de 10 años.

¿Quién decide implementar esta restricción?

Corresponde al consejo municipal decidir, después de deliberar, la implementación de un derecho urbano de preferencia sobre esta o aquella área geográfica de acuerdo con los proyectos de desarrollo planeados en el territorio en cuestión.

Para saber : en caso de duda sobre la existencia o no de un derecho de preferencia sobre su propiedad, es posible contactar al departamento de urbanismo del ayuntamiento de la localidad del bien.

En la práctica, ¿cómo será la venta de la propiedad?

El propietario de una propiedad inmobiliaria no tendrá ningún enfoque particular que realizar: es a través del notario a cargo de la venta de la propiedad que el ayuntamiento será informado de la decisión de poner la propiedad a la venta. El notario enviará en esta ocasión una Declaración de intención de disposición (DIA) al municipio.

Gracias a este documento, informado de la venta de la propiedad, la comunidad podrá elegir:

  • no adquirir la propiedad (dentro de los dos meses posteriores a la recepción de la DIA)
  • para adquirir el bien.

En este segundo caso, la venta será definitiva después de un período de 2 meses a partir de la fijación del precio de venta. En ausencia de una demostración por las partes dentro de este período, la venta se considerará firme y final.

A saber : la comunidad tendrá que motivar la elección de hacer valer su derecho de preferencia. La lista de razones que pueden presentarse en apoyo de esta decisión aparece en el Artículo 300 del Código de Urbanismo. Este será el caso, en particular, de la necesidad de luchar contra la insalubridad, realizar mejoras que favorezcan el turismo, preservar el patrimonio, etc.

Derecho de primer rechazo y precio de venta: ¿qué margen de maniobra para el propietario?

El DIA contiene todos los elementos necesarios para la conclusión de la venta, a saber:

  • precio y condiciones de venta
  • detalles de la ubicación geográfica de la propiedad
  • uso actual de la propiedad
  • en su caso, la información relacionada con el comprador potencialmente interesado en la propiedad.

Además, especifica la información relacionada con el estado civil del propietario vendedor.

Si la comunidad desea hacer valer su derecho de primer rechazo, la compra de la propiedad se puede hacer rápidamente cuando se encuentra un acuerdo sobre el precio de este último con el propietario.

En el caso contrario, es decir, si la comunidad propone un precio de adquisición considerado demasiado bajo por el propietario, este último podrá apoderarse del Tribunal de Grande Instance (más precisamente, el juez de la expropiación) para que el El precio de venta se reevalúa por medios judiciales.

Pueden surgir disputas si, por ejemplo, la comunidad preventiva solo quiere comprar parte de la propiedad. La adquisición parcial puede resultar en una pérdida sustancial de valor para la parte restante de la propiedad, el juez puede establecer un precio que tenga en cuenta esta devaluación.

A saber : estas declaraciones de intención de disponer (DIA) son datos muy interesantes para las comunidades que pueden monitorear el movimiento de bienes raíces en un área predefinida, los precios de venta que se practican allí, el estado y uso de edificios, …

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