Hoy en día, es cada vez más raro comprar un piso o una casa "en efectivo". Hay que decir que los hogares carecen de liquidez y que la tendencia general es comprar a crédito. Aunque esto todavía es posible, después de la venta de otra propiedad, por ejemplo, el uso de un préstamo parece ser esencial. Aquí encontrará todo lo que necesita saber antes de comenzar a obtener la mejor hipoteca .

Aún así, comprar una hipoteca puede parecer aterrador. ¿Cómo sé cuándo es el momento adecuado para comprar una propiedad? ¿Es aconsejable pedir un préstamo para alquilar una vivienda? Finalmente, ¿cuál es la evolución de los precios y cuál es el estado de la situación actual? En esta guía hipotecaria, explicamos todo lo que necesita saber sobre préstamos inmobiliarios e inversión en piedra como regla.

¿Cómo funciona un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un poco como el proyecto de una vida. Hay que decir que un préstamo hipotecario puede financiar la adquisición de su futura vivienda, ya sea una residencia principal o una inversión de alquiler. Este préstamo a largo plazo que se paga mediante pagos mensuales representa una parte importante de los gastos de un hogar. ¡Pueden pasar varias décadas antes del pago de la suma total debido a la organización de crédito!

¿Qué proyectos podemos financiar con una hipoteca?

Un préstamo hipotecario permite pagar la compra de un departamento o una casa, pero no solo. De hecho, muchos otros proyectos se pueden realizar con tal crédito. Por lo tanto, este tipo de préstamo se puede utilizar para realizar trabajos importantes o incluso para comprar tierras vírgenes para construir una casa en una fecha posterior. Sea como fuere, en todos los casos, el monto del crédito inmobiliario suscrito debe ser de al menos € 75, 000 .

Pero se puede contratar una hipoteca fuera del circuito clásico. Por lo tanto, el suscriptor puede solicitar un crédito en el contexto de una transacción de compra-reventa, por ejemplo. Si este es el caso, lo más probable es que el prestamista ofrezca un préstamo puente, una solución interesante que le permite adquirir una propiedad incluso antes de haber vendido su residencia principal actual.

Una hipoteca también se puede usar para reducir los términos de otro préstamo. La idea aquí es utilizar la competencia para beneficiarse de garantías más ventajosas: un proveedor externo compra un crédito actualmente vigente y ofrece financiamiento a una tasa de interés más baja, o el banco prestamista se inclina a su solicitud y renegocie la tarifa para satisfacer sus condiciones.

Los diferentes tipos de hipoteca

Cabe señalar que las organizaciones de crédito otorgan préstamos a los usuarios de acuerdo con muchos criterios conocidos como "condiciones de concesión". Estas condiciones incluyen la solvencia del prestatario (sus contribuciones personales, sus ingresos), así como sus garantías e historial bancario.

Hay un número significativo de préstamos para financiar una compra en bienes raíces. Ya sea crédito inmobiliario sin contribución o con contribución, estos se dividen en dos grandes familias cuyas características son muy diferentes.

Préstamos principales

Los denominados "préstamos principales" son otorgados por compañías de crédito para financiar el proyecto de un individuo o una organización privada. Esta categoría incluye préstamos bancarios convencionales, préstamos convencionales y préstamos sociales.

Préstamos complementarios

Luego están los llamados préstamos "complementarios" en la medida en que llegan a respaldar otro préstamo que no permite la concesión de fondos suficientes para financiar el proyecto inmobiliario. Aquí, encontramos el famoso préstamo sin interés (PTZ), préstamos del ELP y CEL, el préstamo Action Housing y una gran cantidad de préstamos subsidiados, como el funcionario de construcción de crédito, que se extiende de 10 a 15 años. Según la elección del prestatario.

Cabe señalar que la mayoría de estas formas de préstamos pueden solicitarse a través de los sitios web de las diversas organizaciones de crédito. De hecho, en 2020, suscribirse a una hipoteca en línea se ha vuelto muy común.

Pasos para firmar

No hace falta decir que la búsqueda de la mejor hipoteca es un paso crucial. De hecho, antes de comprometerse con una sociedad de crédito, debe estar seguro de que se cumplen todas las condiciones para brindarle la mayor satisfacción. Para ayudarlo a comprender mejor este enfoque, nuestra guía explica las diferentes fases que conducen a la compra de una hipoteca. En esta guía, también explicamos cómo obtener un préstamo con la mejor tasa inmobiliaria posible.

Define tu capacidad de endeudamiento

Para financiar la compra de su futura casa o departamento, es esencial que realice una simulación de su capacidad de endeudamiento . Si ciertas herramientas le permiten saber en pocos minutos la cantidad que una compañía de crédito puede prestarle, nos parece necesario detallar más esta sección de nuestra guía.

¿Cómo determinar su capacidad de compra?

La capacidad de endeudamiento es la cantidad que es probable que pida prestado a un banco o corredor. Al combinar sus contribuciones personales con lo que se conoce como su "capacidad de compra", puede determinar la cantidad que eventualmente se le otorgará. La capacidad de compra se calcula utilizando la siguiente fórmula:

Capacidad de compra = capacidad de endeudamiento + contribución personal + préstamos asistidos - honorarios notariales.

Ejemplo: acabas de encontrar una casa nueva vendida por 150 000 €. Pero no sabes si tienes los medios para comprarlo. Para definir su sobre de presupuesto, tendrá en cuenta:

1. La suma de los ingresos de su hogar, que asciende a 3.500 €. Sus cargos mensuales son de € 1, 000. Tienes 25 000 € de contribución personal;

2. Usando un simulador de préstamos, aprende que el monto que puede pedir prestado es de 200, 000 €. Con su contribución personal, es de 225 000 €.

3. Usted sabe que los honorarios notariales ascenderán a 6 000 €. Su capacidad de compra es, por tanto, de 219 000 €.

Los elementos tomados en cuenta en el cálculo.

Para determinar la capacidad financiera del futuro comprador, se tienen en cuenta varios elementos cruciales: ingresos del hogar, primas y pensiones recibidas, gastos mensuales, alquileres cobrados al comprador, el tipo de vivienda deseada, el monto total de las contribuciones personales, la duración del crédito previsto, la tasa de interés aplicada, el umbral de pagos mensuales, entre otros. Por supuesto, estos elementos se mantienen confidenciales.

Negociar y comparar ofertas de préstamos

La negociación es una parte importante del proceso de préstamo. Debe saber que una vez que ha firmado una promesa de venta, solo tiene 45 días para negociar una hipoteca a una tasa favorable . Más que nunca, convencer a su banco para que le dé dinero con una tasa de interés baja se ha convertido en una necesidad.

¿Qué argumentos para negociar una hipoteca?

Hay varias cosas que puede intentar destacar durante la fase de negociación de su hipoteca. Por ejemplo, si su relación ingreso / gasto está entre 10% y 15%, se lo considerará un excelente prestatario. ¡Insista en el hecho de que su índice de endeudamiento es bajo!

Si tiene ingresos sustanciales y tiene una gran riqueza, también resáltelo. Hoy en día, es muy difícil de salvar. Si tiene la suerte de tener ahorros, compártalos con su banco para calcular su capacidad financiera.

Además, también puede enfatizar el hecho de que puede mantener finanzas sólidas. Su actitud, su capacidad para cumplir sus compromisos sin ponerse en peligro, es un factor determinante para otorgar el préstamo deseado. Utilice sus antiguos extractos bancarios y demuestre que no ha tenido incidentes de pago para poner las probabilidades de su lado.

Finalmente, no olvide que el sector bancario es extremadamente competitivo en 2020. Los bancos utilizan préstamos inmobiliarios para crear conciencia, atraer o retener nuevos clientes. Para los bancos, usted no es solo la respuesta a un simple producto de llamada, es un proveedor de valor agregado. Si la sociedad de crédito espera que le confíes tus ingresos o ahorros, ¡exige garantías! Su riqueza, su situación profesional, su comportamiento hacia la hipoteca, tan irreprochable, le permitirán negociar fácilmente su préstamo o incluso renegociar su hipoteca en el futuro.

Ajustar su archivo de solicitud de préstamo

Una vez que haya definido su capacidad de endeudamiento y se negocie su hipoteca, el prestamista requerirá una serie de documentos de respaldo, que se utilizarán para estudiar su archivo de financiamiento de bienes raíces más de cerca. Sin estos documentos, el banco, el corredor o la compañía de crédito no podrán hacer una propuesta concreta.

Documentos justificativos de su situación personal.

En esta categoría, encontramos los documentos de identidad del prestatario (s): libro de registro familiar, certificado de honor, comprobante de domicilio, contrato de alquiler, recibo de alquiler. Dependiendo del estado civil de los prestatarios, también se pueden requerir algunos artículos excepcionales.

Evidencia de sus ingresos y gastos.

Naturalmente, el prestamista también le pedirá que le envíe documentos relacionados con sus recursos y gastos. Entre los documentos de respaldo que deben adjuntarse a su archivo de solicitud de préstamo hipotecario se encuentran: los dos últimos avisos de impuestos, los últimos tres recibos de pago, los últimos tres estados de cuenta bancarios, la prueba de los créditos en curso (qu son reales o personales) y, posiblemente, una declaración de ahorro de vivienda.

Documentos de respaldo relacionados con el proyecto inmobiliario

Finalmente, en el archivo de financiamiento de bienes raíces, también encontraremos: el compromiso o la promesa de venta (aplicable para una vivienda existente o la adquisición futura de tierras vírgenes), el contrato de reserva para una venta en el estado futuro de finalización (VEFA), el contrato de construcción de una casa o permiso de construcción si el comprador tiene la intención de construir su casa en una parcela.

Estudie la oferta hipotecaria final

Tan pronto como se recopilen todos los documentos de respaldo, el banco podrá emitir una oferta de préstamo en papel. Según lo estipulado por la ley, esta oferta hipotecaria se enviará por correo postal al prestatario. Este documento describe los diferentes términos del préstamo y enumera las obligaciones de cada parte. No hace falta decir que la forma y el contenido de la oferta hipotecaria están altamente regulados. A esta oferta de préstamo se adjunta una hoja de datos estandarizada europea. Este último resume brevemente las características del crédito deseado.

¿Cuál es el período de validez de la oferta de préstamo?

Según la ley, la oferta de préstamo sigue siendo válida por un período mínimo de 30 días a partir de la fecha de recepción del documento por parte del futuro comprador de la propiedad. Sin embargo, la validez de la oferta de préstamo puede extenderse si se llega a un acuerdo con el prestamista.

Además, debe tenerse en cuenta que no se puede reclamar ninguna cantidad del prestatario si el prestatario no ha aceptado la oferta de préstamo. Hay que decir que cualquier deducción está condicionada por la aceptación de la oferta de préstamo, incluso si se ha otorgado una autorización previa.

Acepta la mejor hipoteca

Al aceptar una oferta de crédito hipotecario, esto implica firmar la oferta de préstamo final formulada por el banco, la compañía de crédito o la agencia de financiación, y cualquier bono adicional. Legalmente, puede aceptar una oferta de hipoteca dentro de los diez días siguientes a la fecha de recepción de la oferta. De hecho, la contracción de una hipoteca todavía está sujeta a un período legal de enfriamiento.

Información obligatoria incluida en la oferta de préstamo.

La oferta de préstamo debe incluir cierta información importante, según lo estipulado por el artículo L313-25 del Código de consumo francés:

La identidad del suscriptor, la identidad del prestamista y la identidad de cualquier persona con garantía;
Los términos y condiciones del crédito y la provisión de fondos;

Si la tasa hipotecaria es fija, un estado de depreciación que especifica la asignación entre el principal y los intereses para cada vencimiento;

Si la tasa de la hipoteca es variable, una declaración que especifique los términos y condiciones de variación de la tasa de interés actual y un certificado que indique la duración del préstamo y el costo total del crédito, como una indicación;

El monto total del crédito otorgado, su costo total así como su tasa de porcentaje anual (APR);

La lista de garantías requeridas, que determina la concesión del préstamo;

Una hoja de información europea estandarizada y una mención especial que explique al prestatario que tiene la posibilidad de obtener un seguro del organismo de su elección. Este paso no es insignificante porque eventualmente permitirá la compra de crédito inmobiliario .

El procedimiento que lleva a la aceptación de la oferta de préstamo.

Si la oferta de préstamo final es adecuada para el futuro comprador de la vivienda, este último debe devolverla firmada al banco por correo. Tendrá once días para hacerlo. El matasellos es una prueba de aceptación de la oferta de préstamo por correo.

Cabe señalar que la transacción de financiamiento inherente a la aceptación de la oferta de préstamo generalmente debe ser realizada por el banco dentro de los cuatro meses posteriores a la firma. Sin embargo, es posible que los plazos se negocien previamente entre el banco y el prestatario. En todos los casos, estos plazos deben especificarse en la oferta de préstamo final.

En caso de cancelación de una hipoteca por parte del prestatario, este último debe pagar el monto total liberado por el banco. En cuanto a ella, tendrá derecho a cobrar tarifas adicionales. Estos costos adicionales también deben especificarse en la oferta de préstamo. El artículo R313-22 del Código del Consumidor estipula que estos gastos no pueden exceder el 0, 75% del monto del crédito. Incluso están limitados a 150 €.

Desbloquear fondos de préstamos inmobiliarios

Una vez que la agencia de financiación haya aceptado la oferta de préstamo, se convertirá automáticamente en un acuerdo de préstamo. En cuanto a la provisión de fondos, el protocolo es variable dependiendo de la naturaleza y características del proyecto inmobiliario.

Cuando el propósito de la hipoteca es financiar la compra de un departamento o una casa, la sociedad de crédito generalmente realiza una transferencia al notario el mismo día de la firma de la escritura definitiva de venta. De hecho, se envía una copia del contrato de préstamo al notario, quien inmediatamente lo adjunta en la escritura notarial. Posteriormente, es el notario quien transfiere los fondos al comprador;

Si la hipoteca está destinada a financiar trabajos importantes, el banco generalmente pagará todas las facturas. En este caso, la liberación de los fondos relacionados con la hipoteca se realizará gradualmente. A menudo, la liberación de los fondos irá acompañada de un reembolso diferido. El comprador, sin embargo, tiene la oportunidad de negociar una amortización inmediata con su banco;

Si la hipoteca está destinada a financiar una propiedad vendida en el futuro estado de terminación (VEFA), el banco pagará al desarrollador de acuerdo con el progreso del trabajo. Aquí también, la liberación de fondos será progresiva. Técnicamente, cualquier pago reclamado por el promotor dará lugar a la facturación de intereses conocidos como "divisores" en las sumas liberadas. Excluyendo, en el caso de la financiación de una propiedad fuera del plan, no se espera el reembolso de los fondos hasta la entrega de los bienes inmuebles.

En esta guía de hipotecas, le hemos enseñado los conceptos básicos sobre la contratación de un préstamo para financiar su futuro proyecto inmobiliario. Sin embargo, también puede consultar los recursos a continuación para ampliar su conocimiento. ¡Esperamos que esta guía haya sido útil!

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Finanzas