Para evitar los excesos de desalojo de un inquilino, el legislador ha establecido reglas. El primero es la introducción de un procedimiento de expulsión. Este procedimiento se complementa con disposiciones específicas (vacaciones de invierno en particular) y la obligación de respetar los derechos del ocupante.

Expulsión del inquilino en caso de alquiler impago: un derecho para el arrendador

El contrato de alquiler estipula la provisión de vivienda por parte del arrendador a cambio del pago del alquiler y los cargos de alquiler correspondientes por parte del arrendatario. Si no se respeta este saldo contractual, el contrato puede romperse.

Por lo tanto, en caso de alquiler impago, el propietario tiene la posibilidad de desalojar al inquilino. Esta expulsión está muy enmarcada, el legislador ha establecido un procedimiento para respetar los derechos del inquilino. Se requieren varios pasos para el propietario.

Antes de llegar a esta expulsión, también hay otros medios para exigir el pago de las fechas de vencimiento del alquiler.

Antes de la expulsión: del procedimiento amistoso a la notificación formal de pago

Antes de llegar a la expulsión de un inquilino, último recurso cuando la situación sigue siendo insoluble, el arrendador debe tomar diferentes medidas.

Práctico para hacer un balance de la situación y encontrar una solución concertada

Las dificultades no se resuelven directamente por las demandas. El arrendador que se enfrenta a alquileres no pagados debe comunicarse inmediatamente con el inquilino para conocer la causa y encontrar una manera de regularizar esta situación.

Incluso es recomendable acercarse al inquilino tan pronto como aparezcan los incidentes de pago (retraso en el pago, rechazo de los gravámenes, …).

La concesión de un período de pago para hacer frente a dificultades temporales puede ser la solución para resolver la situación de manera amigable.

Terminación del contrato de arrendamiento en presencia de una cláusula resolutiva

La cláusula resolutoria es la cláusula que establece que el contrato de arrendamiento se rescindirá automáticamente en caso de alquiler impago. Para que esta cláusula funcione, el arrendador primero debe enviar al inquilino un comando para pagar.

Esta acción se puede prever desde el 1 ° no pagado. La orden de pago es emitida por un agente judicial y la garantía si hay una.

A saber : para recuperar las rentas impagas, el arrendador puede pedirle al alguacil que ingrese el monto adeudado directamente en la cuenta bancaria del inquilino, o incluso que realice una incautación de las remuneraciones.

La intervención de este profesional jurado tiene un costo (alrededor de cien euros) pero es un paso esencial en el procedimiento de rescisión del contrato de arrendamiento.

Después de esta notificación, el inquilino tiene un período de dos meses para pagar su deuda si la casa alquilada está vacía y un mes en caso de alquiler amueblado. También puede apelar ante el Tribunal de Distrito para solicitar un período de pago más largo.

Terminación judicial del contrato de arrendamiento en ausencia de una cláusula de rescisión

De antemano, el propietario puede enviar al inquilino un aviso formal para recordarle sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento.

Incumplimiento e inicio de los procedimientos judiciales de deportación.

Si el inquilino no ha regularizado su situación dentro de los dos meses (o dentro del tiempo fijado por el juez), el arrendador puede capturar al juez y comenzar el procedimiento de desalojo.

El arrendador le pedirá al juez que tome nota de la cancelación del contrato de arrendamiento y que pronuncie el desalojo del inquilino.

Procedimiento de expulsión: largo y complejo.

El procedimiento de expulsión se lleva a cabo ante el Tribunal de Distrito. Largo y complejo, el arrendador deberá ser paciente.

Determinación de la fecha de la audiencia.

La fecha de la audiencia será fijada por el registro. Los retrasos a veces son largos según los tribunales, y se alargan por aplazamientos de audiencia cuando el inquilino está esperando el nombramiento de un abogado en el contexto de la asistencia legal.

Orden del juez

El juez emitirá una orden (uno o dos meses después de la audiencia) en la que no está obligado a rescindir el contrato de arrendamiento. De nuevo, puede otorgar un período de pago al inquilino, que puede ser de hasta tres años. En caso de incumplimiento del cronograma, la cláusula resolutiva finalmente entrará en vigencia y es posible la expulsión.

Decisión del juez

El juez evaluará si la culpa del inquilino es lo suficientemente grave como para rescindir el contrato de arrendamiento y ordenar su expulsión. Aquí nuevamente, tiene la posibilidad de otorgarle condiciones de pago.

Notificación de orden de deportación y comando para liberar el local

Una vez que se anota la cancelación y la orden de desalojo emitida por el juez, el propietario debe notificar al inquilino por medio del alguacil, y luego enviarle una orden para que tenga que liberar las instalaciones.

Para permitir que el inquilino organice su reubicación, la ley le otorga un período de dos meses desde el comando para tener que liberar los lugares para ejecutar.

Expulsión como tal: la intervención del alguacil

El procedimiento de expulsión debe ser implementado por un agente judicial.

Advertencia : ¡el propietario no puede tomar la iniciativa de ingresar a la vivienda antes de la intervención de un agente judicial, cambiar la cerradura y tocar los muebles, bajo pena de enjuiciamiento por violación del hogar!

El caso específico de las vacaciones de invierno.

Ningún desalojo puede ocurrir durante el llamado período de vacaciones de invierno del 1 de noviembre al 31 de marzo, a menos que el desalojo sea contra un inquilino cuyo desalojo esté acompañado de una reubicación correspondiente a las necesidades de su familia. (el número de habitaciones debe corresponder al número de ocupantes).

¿Qué consejo para evitar dificultades de pago?

Dada la complejidad de implementar el procedimiento de desalojo, es importante adoptar los reflejos correctos tan pronto como se firme el contrato de arrendamiento.

  • Insertar una cláusula resolutiva en el contrato

Esta cláusula permite al arrendador ahorrar tiempo en el procedimiento en caso de facturas impagas.

  • Asegurar un resultado en caso de denegación de pago

Para tener algunos activos en caso de incumplimiento comprobado, es recomendable que el arrendador pregunte sobre el empleador del inquilino.

Otros motivos que pueden justificar un procedimiento de expulsión

La falta de pago de la renta es una razón para la implementación de un procedimiento de desalojo, pero el propietario también puede presentar otras causas.

Por ejemplo, se puede invocar para rescindir el contrato y pedirle al inquilino que abandone el local:

  • subarriendo sin previo aviso al propietario,
  • El daño a la tranquilidad del edificio,
  • la falta de seguro de hogar,
  • la realización de obras sin autorización del propietario,

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